"주식용어정리 - PER, PBR, BPS, EPS, ROE"

■ PER(Price Earning Ratio): 주가 수익 비율
   - PER = 시가총액 / 순이익
   - 한 회사에서 1년에 5백만원의 순이익이 생기는데, 시가총액이 5천만원일 경우
      = 5천만원/5백만원 = 10
   - 버는 돈에 비해서 얼마로 평가 받고 있는지 확인
      = PER가 낮을수록 저평가, 높을 수록 고평가
   - ex) 코스피 평균PER 대비 낮으면 코스피 대비 저평가되어있다고 확인 가능
   - ex) 동종업계간의 PER를 비교해서 저평가되어 있는 것을 확인

■ PBR(Price Book value Ratio): 주가의 순자산가치 비율
   - PBR = 시가총액 / 자기자본
   - 청산가치와 현재가치간의 비율
   - PBR < 1이라면 회사의 주가가 장부상의 자산보다 싸다는 의미이다.

■ BPS(Bookvalue Per Share): 주당 순자산가치
   - BPS = (자산-부채) / 발행주식수
   - BPS는 높으면 높을수록 좋다. 왜냐하면 BPS가 높을수록 재무건전성이나 수익성이 높아 투자가치가 높은 기업이라고

     생각할 수 있기 때문이다.
   - 이 지표는 현재 주식 가격을 포함하고 있지 않은 지표로서 BPS를 단독으로 이용하기보다는 PBR에 녹여 이용하는 편

■ EPS(Earning Per Share): 주당 순이익
   - EPS = 당기순이익 / 발행주식수
   - 1년 동안 장사를 해서 벌어들인 돈이 한 주당 얼마인가를 나타내는 지표
   - EPS가 높다는 것은 그만큼 경영실적이 양호하다는 의미이며 배당 여력도 많으므로 주가에 긍정적인 영향을 미친다.

■ ROE(Return On Equity): 자기자본이익률
   - ROE = (당기순이익/평균자기자본) * 100
   - 투입한 자기자본이 얼만큼 이익을 냈는지 나타내는 지표
   - ROE가 높을수록 주식투자수익률은 함께 상승

# PER(주가 수익 비율) = 시가총액/순이익 = 155.56  (업종PER = 85.81) - 업종대비 고평가

# PBR(주가 순자산 가치 비율) = 시가총액/자기자본 = 2.30

# BPS(주당 순자산 가치) = (자산-부채)/발행주식수 = 183,917

# EPS(주당 순이익) = 당기순이익/발행주식수 = 2,722

SELECT employee_id, salary, ROWNUM AS rn FROM employees WHERE ROWNUM = 2; -- 조회되지 않음

SELECT employee_id, salary, ROWNUM AS rn FROM employees WHERE ROWNUM <= 2;

SELECT employee_id, salary, ROWNUM AS rn FROM employees WHERE ROWNUM <= 2;

SELECT employee_id, salary, ROWNUM AS rn FROM employees WHERE ROWNUM <=5 ORDER BY salary; -- 부정확한 결과값 도출

SELECT employee_id, salary, ROWNUM AS rn
 FROM (SELECT employee_id, salary FROM employees ORDER BY salary, employee_id)
WHERE ROWNUM <=5;

SELECT employee_id, salary
 FROM (SELECT employee_id, salary FROM employees ORDER BY DBMS_RANDOM.VALUE) -- ORDER BY 랜덤으로 처리 / Context Swithcing 성능저하 이슈 가능
WHERE ROWNUM <=3; 

SELECT a.* FROM departments a 
 WHERE EXISTS (SELECT 1 FROM employees b
                WHERE b.department_id = a.department_id);

SELECT a.department_id,
    (SELECT MAX(b.employee_id) FROM employees b WHERE b.department_id = a.department_id) AS empno
 FROM departments a; 
 
SELECT a.department_id,
     (SELECT MAX(b.employee_id) KEEP (DENSE_RANK FIRST ORDER BY salary DESC) -- 급여 많은 기준으로 employee_id를 가져옴 / KEEP 절 성능 저하 우려 존재
        FROM employees b
      WHERE b.department_id = a.department_id) AS empno
 FROM departments a;
 
SELECT a.department_id,
      (SELECT employee_id FROM (SELECT b.employee_id, b.department_id FROM employees b 
                                 WHERE b.department_id = a.department_id ORDER BY b.salary DESC, b.employee_id DESC) b
        WHERE ROWNUM <= 1) AS empno                          
 FROM departments a;

SELECT *
  FROM (SELECT employee_id, salary, ROW_NUMBER() OVER (ORDER BY salary, employee_id) AS rn FROM employees)
 WHERE rn < 5
ORDER BY salary, employee_id; 

SELECT employee_id, salary, pr
  FROM (SELECT employee_id, salary, PERCENT_RANK() OVER (ORDER BY salary, employee_id) AS pr FROM employees)
 WHERE pr < 0.25
ORDER BY salary, employee_id;

SELECT employee_id, salary, rk
  FROM (SELECT employee_id, salary, RANK() OVER (ORDER BY salary) AS rk FROM employees)
 WHERE rk <= 6
ORDER BY SALARY;  -- 동일 등수 있을 시 공동으로 처리, 다음 값은 비워둔다.

SELECT employee_id, salary, dr
  FROM (SELECT employee_id, salary, DENSE_RANK() OVER (ORDER BY SALARY) AS dr FROM employees)
WHERE dr <= 6
ORDER BY SALARY;  -- 동일 등수 있을 시 공동으로 처리, 다음 등수로 이어서 처리

SELECT employee_id, salary FROM employees ORDER BY salary, employee_id FETCH FIRST 5 ROWS ONLY;
-- 12.1 버전부터 제공

SELECT employee_id, salary FROM employees ORDER BY salary, employee_id OFFSET 5 ROWS;
-- 5 ROW를 건너뛰고 그 다음부터 반환

SELECT employee_id, salary FROM employees ORDER BY salary, employee_id FETCH FIRST 25 PERCENT ROWS ONLY;

SELECT employee_id, salary FROM employees ORDER BY salary FETCH FIRST 6 ROWS WITH TIES; -- 동순위 처리가능

SELECT employee_id, salary, department_id, department_name
  FROM (SELECT a.employee_id, a.salary, a.department_id, b.department_name
          FROM employees a, departments b
         WHERE b.department_id(+) = a.department_id
        ORDER BY a.salary, a.employee_id)
 WHERE ROWNUM <= 2;
 -- employees 테이블과 departments 테이블은 조인차수가 M:1이고,
 -- 아우터 조인으로 조인했기 때문에 employees 테이블을 TOP-N 처리한 후 department 테이블 조인해도 동일한 결과 추출가능

SELECT a.employee_id, a.salary, a.department_id, b.department_name
 FROM (SELECT * FROM 
          (SELECT employee_id, salary, department_id FROM employees ORDER BY salary, employee_id)
        WHERE ROWNUM <= 2 ) a
      , departments b
 WHERE b.department_id(+) = a.department_id
ORDER BY a.salary, a.employee_id;

SELECT a.employee_id, a.salary, a.department_id, 
     (SELECT b.department_name FROM departments b WHERE b.department_id = a.department_id) AS department_name
  FROM (SELECT employee_id, salary, department_id from employee_id ORDER BY salary, employee_id) a
WHERE ROWNUM <= 2; -- 1개의 열만 조회할 경우 TOP-N 처리 후 스칼라 서브 쿼리 사용 가능

아직도 현재 진행 중인 COVID-19는 수 많은 것들을 변화시키고 있다. 마치 과거로 회기한 듯 수많은 사람들의 이동이 차단되고, 백신과 치료제의 부재로 사람들은 여전히 전염병의 평등함에 두려워하고 있다. 동시에 우리가 COVID-19 전까지만 해도 수 없이 내뱉었던 단어인 '4차 산업혁명'은 COVID-19 이후 2개월 만에 2년이라는 기간 만큼의 일들이 일어나고 있다고 한다.

IT 뿐만 아니라 산업계는 이미 Digital Transformation 이라는 화두에 어떻게 대처할 것인가를 고민하고 있다. 인공지능(AI), 클라우드, 블록체인, IoT, 5G 등 최신 정보통신기술을 활용하여 '4차 산업혁명'의 파도에 휩싸이지 않으려고 한다. 이와 동시에 COVID-19 이후에 식당, 카페들에는 키오스크가 확산되고, 원격화상회의, 온라인 커머스 등 비대면 방식으로 많은 것들이 재편되고 있다.

분명 최근 몇년 사이의 변화들은 4차 산업혁명이라 칭할 정도로 엄청난 변화를 예상하며, 아직 시작도 하지 않았다고 할 정도로 그 변화를 예측하기가 어렵다. 과연 그 모습은 어떻게 변화할 것인가? 인간의 수많은 육체 노동 뿐만 아니라, 지식 노동도 AI를 기반으로 하는 로봇과 자율주행, 스마트 팩토리 등으로 대체하여 인간의 노동이 필요한 부분은 아주 국한된 분야에만 해당될까? 

그렇다면 우리가 지금 '일'이라고 정의하고 살아가는 삶은 어떻게 변화할 것인가? 그 흐름 속에서 우리는 무엇을 준비를 해야할까?

대니얼 서스킨드의 『노동의 시대는 끝났다』 는 이런 고민들을 다룬 책이다. 개인적으로는 스마트팩토리 분야에서 업을 가지고 있으며, 정보관리기술사를 통해서 최근 ICT 기술에 대해 학습하면서 대부분의 내용들은 익숙했다. 하지만 책을 읽고 나서 나에게 다시 한 번 고민해보게할 질문 거리를 만들어 주었다.

1. 과연 AI의 발전은 궁극적으로 인간의 일자리를 줄어들게 만들 것인가? 

   아니면 또 다시 새로운 일자리를 만들어서 그 동안 반복되었던 의심을 무너뜨릴 것인가?

- 지금까지 수많은 직업들이 사라졌지만, 동시에 새로운 직업들이 등장했다. 개인적으로는 어느 단계까지는 그런 사이클은 반복될거라고 생각한다. 하지만 책에서도 논하듯이 그 직업은 사람들의 피하게 되는 각종 육체노동과 고난이도의 업무 쪽으로 넘어갈 것이다. 사라진 업무들에서 자연스럽게 대체되지는 않기에 분명 그 전환시기에 많은 문제가 예상이 된다. 앞으로 얼마 후일지 모르겠으나, AI의 발전으로 인해 인간의 업무는 지극히 감소할 것으로 예상되며 그에 사회적 고민은 필요하다. 가까운 미래에 당장 닥치지는 않을 것이지만, 어쩌면 예상보다 빠르게 다가오고 있는지도 모른다.

2. 앞으로 빈부격차의 심화는 막을 수 없는 것인가? 

   기술 대기업으로 집중되는 정보와 권력에 대해서는 어떻게 생각하는가?

- AI, 클라우드, 빅데이터는 4차 산업혁명을 주도할 기술들이다. '아마존, 구글, 페이스북, 애플'은 미국의 IT를 선도하는 기업들이다. 그리고 우리나라는 '네이버, 카카오'가 IT를 선도하고 있다. 지금까지 언급한 것들의 특징은 '데이터' 이다. 지금은 말 그대로 '빅데이터'의 시대이다. 지금은 데이터를 가진 기업을 중심으로 데이터가 다시 쌓이고 있으며, 부와 권력이 기술 대기업에 집중이 되고 있다. COVID-19 3월 이후로 미국의 10대 IT기업이 총 680조 정도의 부가 증가했다고 한다. 수많은 벤처기업 중 경쟁력있는 기업들은 위에 소개한 기술 대기업이 인수,합병을 한다. 앞으로는 그 정도가 더 심화될 것이라 생각한다. 그리고 기술 대기업에 경쟁하기 위해서는 허들이 너무나 높다고 생각된다. 그래서 이들은 통제하고 제어하는 방법은 이제는 정치의 영역으로 넘어갈 필요가 있다.

3. 줄어드는 일자리와 끊임없는 소비가 필요한 자본주의를 위해서 기본소득은 필요한가?

- 기본소득은 다른 나라 이야기라고 생각했었다. 하지만 이번 COVID-19로 인한 '재난지원금' 과 주요 정당의 기본소득에 대한 논의 등으로 인해 이제는 조금씩 고민의 물꼬가 생겼다. 기본소득에는 누구에게나 동일하게 지원하는 '보편적 기본소득'과 특정한 기준으로 분류하여 지원하는 '선택적 기본소득'이 있다. 개인적으로는 아직까지는 기본소득에 대한 부분은 의견제시가 어렵다. 하지만 이 책에서 논하듯 대부분의 사람들이 노동을 할 수 없는 상황에서는 당연히 기본소득은 필요할 것이다. 그때는 어떻게 하면 부의 양극화로 부의 대부분을 차지하고 있는 기술 대기업에서 어떤 사회적 약속과 법률로 세금을 부과하고 분배할 것인가가 중요한 정치적 이슈가 될 것 같다.

4. 사람은 일을 통해서 삶의 의미를 찾는가?

- 사람은 분명 일을 통해서 삶의 의미를 찾는다고 생각한다. 그 전제조건은 현실적으로 사람들이 하루에 대부분의 시간을 일을 해야하기 때문이다. 나는 사람들이 일을 통해서 의미를 찾는 방식은 전개하는 순서가 달라져야 한다고 생각한다. 많은 이들이 하루의 대부분을 보내는 일에 대해 의미를 부여하지 않으면 삶 자체의 의미를 상실하기에 그 속에서 삶의 의미를 찾는다. 만약, 사람들이 노동하는 시간이 극적으로 감소하고 여가하는 시간이 늘어난다면, 나뿐만 아니라 많은 이들이 그 여가시간을 통해서 삶의 의미를 찾을 수 있을 것이다. 

5. 앞으로 나와 내 아이들을 위한 교육은 어떤 것이 필요한가?

- 가장 중요한 것은 주체적으로 토론할 수 있는 능력이 필요하다고 생각한다. 스스로 새로운 것에 대해서 빠르게 학습하고 다른 이들과 깊이 있게 토론할 수 있는 능력, 지금도 어디에서나 필요한 역량이지만 앞으로는 무엇보다 더 우선적으로 필요해질 것이다. 사람들은 의사결정에 대한 책임이 더 많이 질 것이다. 의사결정을 할 때, 단순한 자기만의 생각보다는 토론과 다양한 견해와 충돌한 후의 정제된 생각 반영이 필요하다. 두 번째는 코딩이다. 가트너에서 소개하는 기술을 보면 AI Driven Development 라는 것이 있다. 언젠가는 AI가 직접 개발을 수행할 수도 있다. 이제는 우리가 가장 많이 접하는 많은 애플리케이션이나 다양한 웹서비스 들에서 AI와 다양한 기준의 SW개발이 더 증가할 것이다. 단순히 사용자의 입장이라도 프로그래밍에 대한 이해와 더 나아가서는 자신의 아이디어를 녹여낼 수 있을 정도의 기술을 갖출 필요가 있다.

분명 세상은 변해갈 것이다. 그리고 지금 어쩌면 내가 그 중심에 서 있을지도 모른다. 이런 시점에서는 각자의 태도가 무엇보다 중요하다. 현재 변해가는 세상 속에서 단순히 '살아가면서 생각하는 이들'은 뒤늦게 후회하면서 살아갈 것이다. 하지만 조금씩은 틀리더라도 '스스로 생각하면서 살아가는 이들'은 앞으로 변화하는 세상에서도 여전히 자기들만의 길이 있을 것이라 생각한다. 

변화하는 세상 속에서 파도에 휩쓸리지 않아야 한다. 조금은 늦더라도 그 파도 속에서 지켜봐야 한다. 그 변화를, 그 도전을, 그 위기를, 항상 그런 상황 속에서 삶과 세상이 변화했다. 긴장하자.

# 함께 보기: <노동의 종말>, 제레미 리프킨

환율의 상승은 달러 가치의 상승입니다. 반대로 말하면 달러의 가치를 측정하는 원화 가치의 하락을 말한다.

반대로 환율의 하락은 달러 가치의 하학 혹은 원화 가치의 상승을 말하게 된다.

■ 스마트 제조 기술 분야

- 출처: 스마트제조 기술수준조사_201812 (산업통상자원부)

하루를 위한 잠언   - 막스 에르만

세상의 소음과 서두름 속에서도 평온하게,

침묵에 깃든 평화를 기억하며 걸어가십시오.

스스로 비겁해지지 않는 선에서

모든 사람들과 잘 지내십시오.

당신이 알고 있는 이야기만을 낮고 분명하게 말하십시오.

다른 사람들의 말에 귀 기울이고,

지루하고 예의 없는 사람조차도

그들만의 이야기를 가지고 있음을 기억하십시오.

과장되고 이기적이고 공격적인 사람은 조심하십시오.

그들은 우리의 영혼에 작은 상처를 남깁니다.

만일 자신을 다른 사람들과 비교한다면 

당신은 초라해지고 가치 없게 여겨질 겁니다.

어느 곳에나 당신보다 낫거나 못한 사람이 있습니다.

당신이 계획한 일에 열정을 다하되

그 끝보다 만들어지는 여정을 즐기십시오.

당신의 겸손과 선함이 유지되도록 마음을 보살피십시오.

그것은 세상의 모든 것들이 변하는 진리 속에서

우리가 가질 수 있는 유일한 보물입니다.

당신이 하는 일에 세심하게 주의를 기울이십시오.

세상은 호시탐탐 속임수로 가득하고

그것이 당신의 귀한 미덕을 잃어버리게 할지 모릅니다.

많은 사람들이 높은 목표를 세우고

스스로를 돋보이려고 애를 씁니다.

그러나 당신 자신이 되십시오.

중요한 것은, 사랑에 너무 집착하지도 너무 냉소하지도 마십시오.

푸른 풀잎처럼 사랑은 무미건조하고 덧없는 이 세상에서

영원한 것입니다.

노인의 충고를 친절하게 받아들이고

젊은이의 어설픈 말에도 기품 있게 대하십시오.

갑작스런 불행에도 흔들리지 않는 마음의 힘을 키우십시오.

그러나 아직 오지 않은 시간에 대한 어두운 상상력으로 자신을

괴롭히지는 마십시오.

두려움은 피로와 외로움에서 나옵니다.

몸을 단련하되,

무엇보다 당신 자신과 친하게 지내십시오.

당신은 우주의 자식입니다.

하나의 나무나 하나의 별과 같습니다.

당신은 여기 있어야 할 존재입니다.

이를 당신이 알든지 모르든지

의심의 여지없이 우주의 시간들은 계속될 것입니다.

그러므로 당신이 무슨 생각을 하고 무슨 일을 하든

거기에 신이 평화를 깃들게 할 것입니다.

수고와 열망과, 시끄러운 삶의 혼란 속에서도

당신의 영혼에 평화가 흐르게 하십시오.

부끄럽고 힘들고 깨어진 꿈들 속에서도

세상은 아직 아름답습니다.

그러니 부디, 즐겁게 사십시오.

행복하려고 노력하십시오.

학습과 리더십, 최근 가장 많이 고민하는 분야이다. 학습에 대해서는 항상 어떤 효과적인 방법에 대해서 생각해봤고, 리더십은 그 동안 팀원으로 일하다가 적은 인원이지만 리더십이 필요한 상황에 직면해 있기 때문이다.

같은 주제에 대해서 학습을 하거나 업무를 하더라도, 사람들마다 접근하는 방식이 다르다. 어떤 이들은 혼자만의 깊은 고민과 집중력으로 문제를 해결하려 하고, 다른 이들은 사람들의 의견을 토대로 문제를 해결한다. 그리고 상황과 절차에 따라 앞의 두 가지 방법을 병행하기도 한다. 하지만 그런 것은 이상적인 상황인거지 실제로는 많은 어려움을 겪는다.

최근 '[PUBLY]커뮤니티 리더십' 라는 기사를 읽은 적이 있다.  그리고 최근 몇 년간의 내가 학습을 하고 일을 하는 방식을 생각해보면서 앞으로의 학습하고 일하는 방식에 대해서 고민해 보려 한다.

개인적으로 최근에 정보관리기술사라는 자격을 취득했다. 학습을 할 때 개인적인 몰입도있는 학습도 중요하지만, 하나의 주제에 대해서 서로 간의 최신정보와 이해하고 있는 것들의 차이를 토론함으로써 이해도를 높일 수 있었다. 그리고 독서 모임을 하고 있는데, 동일한 한 권의 책을 읽고 사람들마다 서로 다른 의견을 제시한다. 회사 업무차원에서는 주로 프로젝트 단위로 업무가 진행되는데, 어떤 업무에 대한 이해를 위해서 서로 다른 모듈 간의 이해할 수 있는 범위까지의 지속적인 대화와 토론을 통해서 업무를 진행한다.

구조가 복잡하고, 생각해야 하는 부분이 많이 있을 때는 결국에는 사람들 간의 지속적인 토론이 중요한 법이다. 서로가 이해하지 못하는 부분에 대한 충돌과, 서로를 이해시키기 위한 논리적인 설명이나 방법들을 통해서 상호간의 이해의 벽을 무너뜨려야 한다. 납득할 수 있으나 실천하기 힘든일이기도 하다.

'커뮤니티 리더십' 기사에서는 커뮤니티 중심의 학습과 리더십을 위해서 필요한 부분에 대해 간단하게 정리한 부분이 있다.

<커뮤니티 중심의 학습과 리더십을 위한 근거 다섯가지>

1. 사람들과의 관계에 대한 배움이 있다.

  - 결국은 사람이다. 서로 간의 매력이 필요하다.

  - 인간에 대한 이해를 높여야 하고, 인적 네트워크의 특성을 이해해야 한다.

2. 서로 간의 이견에 대한 토론

  - 서로 다른 지식과 서로 다른 분야의 충돌 등을 통해서 토론

  - 의견 충돌을 통해서 부딪혀 보고 배운다.

3. 누군가를 설득하기 위해서는 방법이 필요하다.

  - 논리적인 설명과 충분한 이해가 필요

4. 자신의 분야를 정하고 파고 들어가라. 

  - 자신의 핵심 분야에 대해서 스스로 학습하고, 확장하라.

  - 관련 글을 블로그에 작성하고, 강연하며 깊이 들어가라.

5. 커뮤니티 기반의 리더십을 구축하라.

  - 개인의 성장이 아닌, 커뮤니티/팀 단위로 성장할 수 있는 기획/리딩을 수행하라.

[A국면]

먼저 금리가 과열 단계를 넘어 A국면에 이르면(서서히 경기 연착륙, 경착륙에 대한 논쟁이 붙기 시작하고 장기 금리가 하락하게 된다.) 통화당국은 금리 인하를 고려하기 시작하지만, 이때 예금에 투자된 자금들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 잃어버린다.

그저 은행에 돈을 맡기기만 하면 많은 이자를 지급하는 고금리 환경은 돈을 벌기보다 지키는 데 익숙한 부자들에게는 가장 매력적인 구간이다. 이때 은행 예금은 예금자들에게 절대 손실을 입지 않고 돈을 불릴 수 있는 최고의 환경을 제공한다. 그러나 막상 금리가 하락하기 시작하면 문제가 달라진다.

[B국면]

그동안 보장받았던 안전 수익(금리 수익)이 쪼그라들면서 자산가치가 하락하기 시작한다. 이렇게 되면 부자들은 다른 안전자산을 찾아 나선다. 그 결과 B국면에서는 예금보다는 약간 불안하지만 그래도 비교적 안전하고 금리 인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자하게 된다.

이때 채권은 표면금리만큼의 이자율을 보장하기 때문에 금리가 하락하더라도 이자를 챙길 수 있고 시중금리가 하락하게 되면 채권 수익률이 급증하게 된다. 부자들은 금리 하락기에 자산을 지키기 위해 투자한 채권투자에서 표면 금리 뿐만 아니라 시세차익이라는 플러스 알파의 이익까지 올리게 된다.

[C국면]

그러나 금리 하락이 가속화되어 균형금리를 지나 금리가 C국면의 바닥에 접근하면 다시 문제가 생긴다. 중간에 채권을 되팔아 시세차익을 챙기든 만기가 도래해서 이자를 받든 아무튼 다시 주머니에 들어온 돈을 투자할 데가 마땅하지 않은 것이다. 

금리 바닥을 인식한 채권시장에서 채권수익률은 서서히 마이너스로 돌아서기 시작하고 ,그렇다고 낮은 금리에 예금을 맡기는 것도 세금이나 인플레를 감안하면 이익은 커녕 오히려 손해를 볼 공산이 커진다. 이때 부자들의 선택은 부동산으로 이동한다. 굳이 부동산 투자에서 시세 차익을 얻으려는 것이 아니라 부동산 임대수익률이 이자율보다 현저하게 높기 때문이다.

이때부터 부자들의 자금은 임대수익률을 겨냥하고 경기침체로 인해 가격이 떨어져 있던 부동산시장에 몰린다. 그 결과 임대가 잘되는 쓸 만한 건물들은 속속 부자들의 소유가 되고, 이로 인해 부동산 가격은 상승한다. 그렇게 건물에서 시작한 부동산투자는 아파트, 토지시장으로 이동하면서 부동산 시장 거품을 불러 일으킨다.

[E국면]

D를 지나 E국면이 되면 부동산 투자에 대한 부자들의 고민이 시작된다. 10억 원짜리 건물에서 나오는 1,000만 원의 월세는 세금을 감안해도 임대수익률이 금리보다 3배나 높지만, 건물이 30억원으로 올랐을 때는 이야기가 달라진다. 이제 부자들은 그동안 매수한 부동산을 시장에 내놓고 그동안의 임대소득 외에도 상당한 시세차익을 거둔다.

하지만 막상 부동산거래로 돈을 벌어보려는 사람들은 이때를 부동산투자의 적기라고 판단하고 부자들의 매물을 사들인다. 경기는 다시 바닥을 치며 반등을 시작하고 통화당국은 추가적인 금리 인하보다는 부동산 가격과 물가를 고려한 금리 인상에 대한 논의를 시작한다. 

이때부터는 시장의 실세금리가 오르고, 부동산에서 수익을 올린 부자들의 고민이 다시 시작된다. 아직 금리는 낮고, 부동산은 상당히 올라서 이미 수익을 내고 빠져나온 상태이며, 채권 투자는 바보짓이다. E국면에서 부자들은 고민 끝에 주식시장으로 이동하기 시작한다.

부자들은 얼마나 더 버느냐보다는 자신의 자산을 얼마나 안전하게 지키는가가 중요하다. 그래서 그들이 선택하는 주식은 삼성전자, 포항제철, 국민은행, 현대차, 한국전력 등 결코 망하지 않을 것 같은 초우량기업이나 배당수익률을 충분히 보장하는 주식으로 제한한다. 그래서 부자들의 자금이나 법인들의 뭉칫돈이 시장에 들어오면 우량주의 상승이 이루어진다. 

부자들이 부동산에 투자할 동안 주식시장에서 수익을 올린 개인투자자들은 그들에게 적당한 중소형 종목이나 변동성이 큰 종목에 투자하는 데 익숙해 있다가 이렇게 변화된 환경에 적응하지 못하고 당황한다. 그러나 부자들의 자금이 주식시장에 유입되면서 본격적인 상승이 시작되고 개인투자자들이 그 사실을 깨달았을 때는 이미 상당한 수준으로 오르고 난 뒤다. 주가가 오르고 부의 효과로 시중에 돈이 풀리면 경기는 과열되고 각종 경제지표들은 장밋빛 일색으로 바뀐다. 이때쯤이면 금융당국의 금리 인상은 막바지에 이르고, 너도나도 주식투자 열기에 휩싸여 있다.

[F국면]

이 국면이 F국면이다. 부자들은 다시 주식을 팔고 안전한 예금으로 갈아탄다. 이제는 굳이 위험한 주식시장에 자산을 맡겨두지 않고 은행에 예치하면 자산을 지킬 수 있을 만큼 금리가 만족스럽다. 부자들의 자금은 서서히 예금으로 이동하고 개인들의 자금은 예금에서 주식시장으로 본격적으로 이동한다. 

그리고 주식시장은 파국을 맞고, 부자들의 투자 사이클은 앞서와 같이 다시 반복되고 개인트자자들의 뒤늦은 가세는 여전히 부자들의 매물을 받아내는 식이다. 이렇게 해서 부는 부를 부르고 가난은 가난을 부르게 된다. 

물론 시장이 이렇게 단순하지만은 않겠지만, 이로써 금리가 얼마나 큰 영향을 미치는지, 부자들의 판단에 얼마나 많은 기여를 하는지 충분히 알았을 것이다.. 그래서 당신이 무엇인가에 투자하려고 한다면 먼저 금리를 눈여겨 보아야 할 것이다.

- 출처: 박경철, <시골의사의 부자경제학>